1)报批报建费=2400万元(240元/平方)
2)开发前期准备费用=1600万元(160元/平方)
3)社区管网工程费=5000万元(500元/平方)
4)建安工程费=30000万元(3000元/平方)
5)园林工程费、配套设施费、资本化利息=5000万元
三、销售项税金及附表=以下第1项到第6项相加之和=13112.9万元=约13000万元
1)营业税=营业收入16亿元的5%=8000万元
2)土地增值税=营业收入16亿元的2.5%=4000万元
3)教育专项资金=营业收入16亿元的0.1%=160万元
4)印花税=工程支出的0.03%(工程支出=开发成本-土地费用-利息=约43000万元)=12.9万元
5)教育附加税、城乡建筑维护税、防洪基金=大约880万元(取费基数大概8000万元,税率约11%)
6)土地使用税=6元/平方x10万平方=60万元
四、期间费用=销售费用 管理费用 财务费用=约5000万元
————————————————
利润总额=总营业收入-开发成本-销售项税金及附表-期间费用=160000-76000-13000-5000=66000万元
净利润=利润总额的75%(企业所有税为利润总额的25%)=66000万元x75%=49500万元
总投资=开发成本 期间费用=81000万元
投资利润率=66000/81000=81.4%
销售利润率=66000/160000=41.25%】
雁南飞罗列的例子比较简单易懂,商健这个外行,很快看明白了,赞道:“嗯,你这例子看上去通俗易懂,我大概搞清楚了。很多房开说利润率只有十来个点,难道是忽悠人的?”
雁南飞摇头:“老板,这张纸上的利润率数据,是按照全部销售完的房子和商铺来计算的,当然会高很多。实际上,房开公司销售不好时,利润率会很低,甚至有可能亏本。但是,这些房开说利润率只有十来个点,指的是销售利润率。
但不管怎么样说,这行业的投资利润率都算是非常高了,如果能六七个月内清盘,年投资利润率就特别高了,很多行业远远比不上。
我上面罗列的数据跟实际情况有些差异,但相差不大,我之前开发的几个楼盘。”
“嗯,没什么事了,你先回去吧。”
商健留下他写的数据,雁南飞点了下头,退出老板的套房。
第二天早上,商健和房开公司的几个高层实地踏勘拟出让的土地,了解土地现状和周边环境。
土地是一片荒凉,但周边的公路已经建好。
八九十亩左右的土地,看上去其实也不大,啥也没有,但市场价格就值三亿元左右,一亩地就值三百万元左右。
看了半天,又再次开小会。
刚刚升级时,商健能拿出来的现金就有8亿元。
买技能、招聘人才和购买技术资料,花了一亿多元,买别墅,又花了2500万元。
生态农庄的40亿元不能动用,动手了还是从他这边扣除,所以,他能用的资金大概是6.5亿元。
买土地的钱肯定是够了,估计那两块地成交价在三亿多元,要是竞争少的话,说不定都花不了三亿元。
他看中的是第二块85.33亩的地,他还记得,这片区域盖好后,在20年,房价都涨到三万五。
年底规划的13号地铁经过这里,小区离地铁站口新塘站口直接距离五百米左右,而且还是学区房。
拍卖时间是在5月4号下午三点钟,地点在天河区公共资源交易中心一楼开标二厅。
前天,公司已把竞买保证金汇入指定银行账户,将竞买申请资料按要求准备齐全交付到公共资源交易中心,参加报名资格预审,才具备竞买资格。
几人吃过午饭,休息了下,带上由交易中心发放的《竞买通知书》、竞买凭证和竞买标志牌,来到交易中心。
信息是由自然资源和规划局发布公告,此次拍卖方式是现场拍卖。
此次拍卖共拍卖6个地块,其中有5块为住宅、商住或住宅规划的地块,1块为纯商业或办公、文化娱乐地块。
商健等人走进拍卖厅,坐在第五排左边的位置,扫看了下参与拍卖的人。
“三排右前方的,穿白色POLO衫的中年男人,是亿科的高层何总,负责粤城附近几个城市的土地储备和房产开发,这个人很精明,能干。”
“二排左四,是恒D地产粤城公司的总经理张总。恒大主攻粤省,特别是深市,可以说,他们不缺钱,这里也是他们的地盘,这种几亿级别的土地竞拍,看来他们老板没来。”
参与土地竞拍的房产公司有二十几个,总人数有一百人左右,雁总只挑重要的人物向老板介绍,商健点头,一边打量着这些前世让他仰望的房产大佬。
坐在拍卖场,身临其境,感觉有些妙,想不到,已经成为决定房价的大佬之一。
没等多久,时间很快到了下午三点钟。
穿着薄款深色西装的中年男拍卖师,儒雅的形象,走向演讲台,演讲台右侧有两名公证人。
本小章还未完~.~,请点击下一页继续阅读后面精彩内容!
喜欢首富从开挂开始请大家收藏:(www.miaoshuyuanxs.com)首富从开挂开始妙书苑更新速度全网最快。